недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

"Экзотические" риски при приобретении загородной недвижимости

1 291 Блог специалиста 61

Некоторые риски покупки загородной недвижимости необычны настолько, что можно назвать их "экзотическими". Приведем некоторые.

Неритмичное межевание. Специальный градостроительный регламент места расположения памятника истории и культуры может содержать требование о ритмичтном межевании, запрете - неритмичного межевания. Что это такое, возможно, не понимают и разработчики регламента, так как определение ритмичного межевания и критерии его соблюдения отсутствуют. На наш взгляд, речь про то чтобы в историческом месте современные пейзажи были похожи на те, которые наблюдали, например, паломники в прошлые века. Если древние дома (участки) находились друг от друга на "ритмичном" расстоянии, то и сейчас должно быть так. Нельзя частить и пропускать. Хорошо, что крыши крыть соломой пока не заставляют.

Яркий фасад и динамичный силуэт. Можно сказать, что обычными требованиями в зоне регулируемой застройки/охраняемого природного ландшафта памятника культуры является пониженная этажность индивидуальных домов (например, два этажа, а не три) и применение при строительстве традиционных материалов и конструкций: кирпич, камень, дерево - для стен, деревянные окна, оцинкованная фальцевая крыша и пр. При этом дополнительно могут быть запрещены яркие фасады и динамичные силуэты. Для части покупателей недвижимости такие требования не приемлемы по эстетическим соображениям.

Радиолюбитель без связи. В настоящее время в РФ насчитывается около 26 тыс. лицензированных радиолюбителей. Не так и мало. Если же мы подтянемся по количеству радиолюбителей на душу населения до уровня США, то их число возрастет в 13 раз. На своих форумах радиолюбители пишут, что сила сигнала и качество связи существенно ухудшаются при расположении радиостанции в нескольких сотнях метров (до 2 км) от высоковольтной ЛЭП.

Надпись "буйвол" на клетке с тигром. "Стандарт" любого экологического нарушения - назвать безопразия нейтральными, не режущими сознание словами. Например, "вместо" мусоросжигательных заводов в стране будут строиться "заводы по термической обработке отходов". (Правда, ловко: "нет" ни мусора, ни опасного сжигания). Мусоросжигательный завод не скроешь. Но бывают не столь очевидные случаи. Так, при недавнем анализе одного из земельных участков в Московской области вблизи него, судя по плановому объему вредных выбросов в атмосферу, было выявлено химическое предприятие, которое официально именовалось производственно-складским комплексом по изготовлению (колористике) материалов для печати.

Колокольный звон. Стойкое отвращение могут вызывать хоть манная каша, хоть ритуалы, если предлагаются в принудительном порядке. Один знакомый не переносит все, что связано с церковью, поскольку в детстве его водили на службы ранним утром, когда хотелось спать. Супруга же этого знакомого, наоборот, любит колокольный звон, и с удовольствием слушает его каждые выходные, не выходя из дома.

"Выдача трупов от 3-х до 4-х". По нашей классификации, близость захоронения к земельному участку имеет три вида рисков: санитарно-эпидемиологический (поэтому в санитарно-защитной зоне (СЗЗ) кладбища запрещено выращивать пищевые сельхозкультуры), зоны с особыми условиями использования территории (например, администрация сначала выделит участок в СЗЗ, а затем откажет в согласовании строительства на нем), и третий, менее очевидный ("экзотический") - эксплуатационный, когда похоронные процессии придется регулярно слушать/наблюдать.

Артиллерийская канонада по ночам. Известно, что одиночный артиллерийский выстрел слышен на расстоянии 6 км, в тихую погоду - до 10 км, от самоходной артиллерийской установки - до 15 км. Необходимо проверять, не расположен ли вблизи земельного участка военный полигон, на котором проводятся стрельбы танков, самоходных артилерийских установок, ракетных комплексов.

Озеленение в 90%. Правила застройки с высоким процентом озеленения могут означать запрет на строительство. Например, на участке в 6 соток с замощенными: парковкой под автомобиль в 20 кв. м, дорожкой к дому в 10 кв. м и одноэтажной баней в 30 кв.м нет места дому никакого размера, если требуется озеленение участка в 90%, поскольку отведенные 10% под неозеленение уже использованы.

Пропускной режим в нережимной зоне. Единственная дорога к земельному участку, проходящая через режимный объект, может стать существенным ограничением в использовании участка. Например, в деревню Новораково Истринского района проезд возможен только в отведенные часы, по пропускам через охраняемую плотину Истринского водохранилища.

Запланированное наложение участков. На осваиваимых коммерческим способом площадках иногда встречаются межевания, когда части участка относятся одновременно к нескольким объектам. Запланированные наложения сделаны с целью формирования разнообразных по площади и конфигурации предложений для покупателей. Поскольку такие наложения запрещены законодательством о кадастровой деятельности, их внесение в ГКН, надо полагать, производится в рамках "частно-государственного партнерства". По нашему мнению, покупать такие участки нельзя, по крайней мере, без гарантий устранения кадастровой (реестровой) ошибки, поскольку наложение участков друг на друга должно классифицироваться именно таким образом.

Как видно, анализ рисков приобретения загородной недвижимости требует учета как общеизвестных, так и неочевидных факторов, которых в сумме на сегодняшний день насчитывается около 200.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru