недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Легко ли продать квартиру?

4 715 2 Блог специалиста 12
Легко ли продать квартиру?

Эту сделку я проводил около 10 лет назад . Она запомнилась мне очень надолго, если не навсегда, и я думаю, вы поймёте почему. Приятного прочтения.

Обратился мужчина по рекомендации. Ему нужно было продать по переуступке квартиру в доме-новостройке. Дом был уже построен и шла подготовка к сдаче его госкомиссии. На первой встрече мы всё обсудили, и я спросил, не закрыл ли застройщик переуступку. Клиент сказал, что переуступка не закрыта и мы разошлись, предварительно обсудив механизм дальнейших действий.

На следующий день я позвонил застройщику (накануне встречались поздно и звонить было бессмысленно), и услышал, что переуступка закрыта, а оформление в собственность займёт от полугода до года. Довёл информацию до клиента. Теперь нужно было ждать, чего клиенту не хотелось, или получать собственность через суд. Выбрали второй путь.

Подали иск, получили решение суда… С ошибкой в реквизитах квартиры. Подали на исправление. Исправили. Затем подали решение суда на регистрацию. Получили свидетельство о регистрации… С ошибкой в фамилии клиента. Фамилия вполне обычная. Чаще ошибаются, когда пишут мою. Подали на исправление технической ошибки. Исправили. Теперь можно продавать.

Квартиру дали в рекламу заранее, чтобы понять цену. Стали звонить люди и приходить на просмотр. В один из дней звонят потенциальные покупатели, говорят, что готовы покупать, и предлагают занизить сумму в договоре купли-продажи, мотивируя тем, что мой клиент избежит необходимости платить налоги (собственность менее трёх лет), а он им взамен даст небольшую скидку.

Мы не планировали уклоняться от уплаты налогов, но очередь из покупателей не стояла, поэтому пригласили людей на аванс, предложив всё обсудить лично. Однако, желающие купить категорически отказывались ​ от заключения договора аванса/задатка и жёстко настаивали на предварительном договоре. Ни о чём другом слышать не хотели. По согласованию с клиентом взаимодействие с ними было прекращено.

Через время мне звонит клиент, и говорит, что нашёл под дверью квартиры записку с номером телефона и просьбой выйти на связь по поводу продажи квартиры. Сверили номер – оказался номер тех людей, которые хотели предварительный договор. Хотели пройти мимо меня и выйти напрямую. Пришлось объяснять клиенту детали риэлторской деятельности.

Представьте ситуацию, что продавец по незнанию соглашается занизить стоимость квартиры при продаже. При заключении предварительного договора, в нём указываются существенные условия, на которых будет заключаться основной договор. В том числе указывается и цена. Какую цену указывать в данном случае? Заниженную или реальную?

Если продавец согласится указать в ПДКП заниженную цену, то он может оказаться в ситуации, когда покупатели принесут ему на сделку сумму, которая указана в ПДКП. Если продавец откажется от проведения сделки на таких условиях, то покупатель принудит продавца к заключению основного договора купли-продажи через суд.

Мы нашли другого покупателя, получили аванс и стали готовиться к сделке. Покупатель был с ипотекой Сбербанка, поэтому на подготовку документов ушло некоторое время. Уже назначили дату сделки, и вдруг мне звонит покупатель и говорит, что квартира, расположенная под нашей ниже этажом, выгорела, и вероятнее всего, пострадала продаваемая квартира.

По крайней мере, фасад дома и остекление квартиры были в копоти. Договорились, что на следующий день встретимся на квартире и оценим масштаб бедствия. Если покупатель после осмотра примет решение отказаться от покупки, то мы без вопросов вернём ему аванс. Своего клиента поставил в известность и сказал, чтобы он не приезжал.

На следующий день приехали смотреть квартиру, и поняли, что сама квартира внутри не пострадала. Присутствует достаточно сильный запах гари, и лопнули стёкла на лоджии. Ситуация не стала критичной для покупателя и мы договорились, что он выходит с нами на сделку, а мы даём ему скидку на остекление лоджии - что-то около 10​ 000 рублей.

Совпало так, что в договоре по приобретению новостройки сумма на остекление лоджии была указана отдельной строкой и составляла как раз это значение. Я сослался на это и вопрос с покупателем был решён. Мы сходили в управляющую компанию, которая находилась в этом же доме на первом этаже, где выяснили, что в ближайшие день-два они приведут в порядок фасад дома, а расходы возложат на владельца выгоревшей квартиры.

Сделку проводили во вновь открывшемся отделении Сбербанка одного из подмосковных городов. 8 часов проводили… Один продавец и один покупатель. В отделении почти никого из посетителей, кроме нас не было. Кстати, квартиру продали даже немного дороже, чем изначально планировали, что к моей радости положительно сказалось на размере комиссии. Клиент остался очень доволен. Я тоже. Пусть ваши сделки проходят легко и непринуждённо!

Комментарии 2
Anton5 февраля 2020, 14:47

Статья хорошая, но.
Заинтересовало другое, вот это - "Кстати, квартиру продали даже немного дороже, чем изначально планировали, что к моей радости положительно сказалось на размере комиссии."
То есть Вы работаете за % от квартиры? А почему не фиксированная сумма? Не понятен этот момент, получается за 10 квартир в одном доме, человек получает разные сумму денег, грубо говоря.

Ответить
Александр Воронич5 февраля 2020, 18:51

Anton, здравствуйте!
Финансовые договорённости с клиентом бывают разными. Может быть процент, может быть фиксированная сумма (чаще именно так). Даже возможно договориться о том, что если продажа квартиры занимает меньший срок, то комиссия меньше. Что касается именно этой сделки, то изначально клиент пришёл с просьбой продать новостройку по переуступке по заявленной им цене, и именно из поставленной задачи была оговорена фиксированная рублёвая комиссия. Никто не знал, во что это выльется. Когда стало понятно, что всё будет не так быстро и легко, как изначально планировалось, то по договорённости с клиентом сумма комиссии была увеличена, а за счёт того, что квартиру продавали уже в собственности, появилась возможность получить цену дороже, чем клиент был изначально готов. Комиссия в большей степени выросла не из-за цены продажи а из-за увеличившегося по факту объёма работы.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru